ในโลกของการลงทุน ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ ลองมาดูสมการง่ายๆ ของห้องเช่าห้องนี้กัน: ต้นทุนซื้อ: 280,000 บาท/ห้อง (ราคานี้ผมว่าเพื่อนก็หาได้) ค่าเช่ารับ: 2,000 บาท/เดือน ค่าบริหารจัดการ: 100 บาท/เดือน (จ่ายให้คนดูแลตึก) กระแสเงินสดสุทธิ (Net Cash Flow): 1,900 บาท/เดือน
ถ้าเราเอามาคิดเป็นผลตอบแทนต่อปี (Net Yield) = (1,900 x 12) / 280,000 = 8.14% ต่อปี!
ในยุคที่ดอกเบี้ยเงินฝากเตาะแตะอยู่แถวๆ 1-2% และตลาดหุ้นผันผวน การได้ Yield ระดับ 8% กว่าๆ แบบ Passive Income แทบไม่ต้องลงแรง ถือเป็นผลตอบแทนที่ผู้จัดการกองทุนหลายคนยังต้องอิจฉาครับ
ข้อดี ไม่ต้องปวดหัวจุกจิก: กลุ่มผู้เช่าราคานี้ต้องการแค่ "ที่ซุกหัวนอน" ที่ปลอดภัยและเดินทางสะดวก เขาไม่ได้คาดหวังส่วนกลางหรูหรา หรือเฟอร์นิเจอร์บิลต์อิน ดังนั้น ปัญหาเรื่องของพัง การซ่อมแซม หรือผู้เช่าเรื่องเยอะแทบจะเป็นศูนย์
Occupancy Rate 100%: ห้องราคา 2,000 บาท ใกล้รถไฟฟ้า ในทำเลแหล่งงานอย่างสำโรง คือ "Rare Item" ของจริงครับ ห้องว่างปุ๊บ มีคนเสียบต่อปั๊บ เรียกว่ารับทุนคืนทุกเดือนแทบไม่มีช่วงฟันหลอ
ใช้ทุนน้อย ขยายพอร์ตง่าย: เงิน 2-3 ล้าน อาจจะซื้อคอนโดกลางเมืองได้แค่ห้องเดียว แต่คุณสามารถกระจายความเสี่ยงซื้อห้องแบบนี้ได้ถึง 10 ห้อง สร้าง Cash Flow ได้เกือบ 2 หมื่นบาทต่อเดือน
ข้อเสีย Capital Gain อาจไม่หวือหวา: ราคาห้องหลักแสนมักจะไม่พุ่งกระฉูดเป็นสองเท่าในเวลาสั้นๆ เหมือนคอนโดทำเลทอง การลงทุนแนวนี้เน้น "กินคำเล็กแต่กินนาน" มากกว่าฟาดกำไรก้อนใหญ่
ไม่ได้มีมาบ่อยๆ: ของดีราคาถูกมักจะต้องรู้จักคนวงใน
The Executive Takeaway: บทสรุปถึงนักลงทุน การลงทุนแบบนี้สอนให้เรารู้ว่า Value ไม่ได้อยู่ที่ความหรูหรา แต่อยู่ที่ตัวเลขที่มันทำได้จริง
คำแนะนำของผมคือ "กำเงินสดรอไว้เลยครับ" ทรัพย์ราคาดีๆ Yield งามๆ แบบนี้ อาจจะไม่ได้มีวางขายให้เห็นทุกวันในตลาดทั่วไป แต่มันมีหลุดมาเรื่อยๆ แน่นอนสำหรับคนที่พร้อม
ถ้าคุณแบ่งพอร์ตเงินสดส่วนหนึ่งเตรียมไว้ พอโอกาสลอยมา คุณก็ตะครุบไว้ได้ทันที แล้วปล่อยให้มันเป็นเครื่องจักรผลิตเงินสดทำงานแทนคุณไปยาวๆ รับทุกเดือนทุกเดือน
แล้วคุณคิดว่าผมมีกี่ห้องละ